• Multa de 2%
• Registro de Convenção e cobrança
• Penhora e co-proprietários
• Cobrança do compromissário-comprador
• Concessão de imóvel penhorado para usufruto do condomínio credor
• Cobrança de taxas vencidas e a vencer
• Condômino deve provar que pagou
• Justiça gratuita para condomínios
• Fundo de obras
• Despesas não aprovadas em Assembléia
• Desconto no pagamento e taxas a vencer
• Comunicação indevida de inadimplência
• Divisão por fração ideal
• Loteamento fechado e cobrança

Multa de 2%

Multa moratória de 2% sobre os débitos condominiais. Exigência somente a partir da vigência do atual Código Civil. Aplicação imediata mas não retroativa da norma, motivo pelo qual admissível a cobrança de multa moratória de 10% sobre o débito para período em que vigorava o Código Civil de 1916 (1° de outubro de 2002 a 1° de janeiro de 2003). Agravo provido. Respeito ao ato jurídico perfeito. Artigo 5°, XXXVI, da Constituição Federal. AI 804.129-00/9 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J. 18.6.2003 - 2º TAC SP

A falta de convenção de condomínio registrada impede a cobrança da pretendida multa de 10% sobre o débito existente, porquanto qualquer penalidade deve vir expressamente fixada em documento hábil, observadas as formalidades legais; inexistente a convenção registrada, inadmissível a cobrança da multa, muito superior, aliás, àquela fixada na nova regulamentação legal sobre a matéria. Ap. c/ Rev. 656.861-00/9 - 3ª Câm. - Rel. Juíza REGINA CAPISTRANO - J. 10.6.2003 - 2º TAC SP

A multa deve ser de 10%, com aplicação do art. 12 do Lei nº 4.591/64, bem como do própria Convenção, passando a 2% a partir do vigência do novo CCB. Número do Processo: 2003.001.08433. Órgão Julgador: DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL. DES. OTAVIO RODRIGUES. Julgado em 14/05/2003 - TJ-RJ

Registro de Convenção e cobrança

A falta de convenção de condomínio registrada não impede seja reconhecida a legitimidade ativa do condomínio para ingressar em juízo e cobrar-se dos gastos efetuados com a manutenção do patrimônio comum, porquanto sua existência é concreta e real, extreme de quaisquer dúvidas. Ap. c/ Rev. 656.861-00/9 - 3ª Câm. - Rel. Juíza REGINA CAPISTRANO - J. 10.6.2003 - 2º TAC SP

Penhora e co-proprietários

Nas ações de cobrança de verbas condominiais o imóvel se constitui na própria garantia de satisfação do débito, devendo, pois, recair a penhora em sua totalidade, ainda que haja co-proprietários que não tenham sido citados na fase de conhecimento e, portanto, contra estes não exista título executivo, dado o caráter solidário que envolve a obrigação. AI 801.194-00/3 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FERRAZ FELISARDO - J. 3.6.2003 - 2º TAC SP

Recaindo a penhora sobre bem imóvel em que haja mais de um proprietário, todos respondem pela integralidade da obrigação referente aos débitos condominiais, de natureza 'propter rem'. Mesmo que um deles não faça parte da relação processual, a penhora recairá sobre a totalidade do bem pela solidariedade que envolve o tipo de obrigação, principalmente em se tratando de cônjuges. AI 779.980-00/1 - 3ª Câm. - Rel. Juiz HENRIQUE NELSON CALANDRA - J. 29.4.2003 - 2º TAC SP

Cobrança do compromissário-comprador

Tendo o condomínio autor ciência do contrato de compromisso de venda e compra firmado entre o proprietário e o compromissário-comprador e estando este na posse direta do imóvel, mesmo que não registrado, é de se reconhecer a sua legitimidade para figurar no pólo passivo da ação de cobrança por encargos condominiais inadimplidos e não daquele em cujo nome esteja registrado o imóvel, vez que se trata de obrigação 'propter rem'. Ap. s/ Rev. 654.629-00/6 - 7ª Câm. - Rel. Juiz PAULO AYROSA - J. 28.1.2003 - 2º TAC SP

O condômino que alienou sua unidade não responde pelos débitos, condominiais posteriores à alienação, ainda que a escritura de compra e venda não tenha sido registrada. Conhecimento de ambas as apelações desprovendo-se a primeira e provendo-se a segunda. Número do Processo: 2002.001.08694. Órgão Julgador: DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL. DES. MARIO ROBERT MANNHEIMER. Julgado em 20/05/2003 - TJ-RJ

Concessão de imóvel penhorado para usufruto do condomínio credor

Constatada a dificuldade de venda em hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais objeto da execução, pode o juiz, a pedido do credor, constituir usufruto do imóvel ao credor, ficando nomeado como administrador o próprio Condomínio, representado pelo síndico, a quem ficam outorgados todos os poderes concernentes ao usufrutuário.AI 794.476-00/4 - 2ª Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J. 26.5.2003 - 2º TAC SP

Cobrança de taxas vencidas e a vencer

Cuidando-se de ação de cobrança de despesas condominiais que englobam prestações vencidas e vincendas, para atribuição do valor da causa, deve ser tomado o valor integral das prestações vencidas e, sendo as obrigações vincendas por prazo indeterminado, ou seja, as que se vencerem no curso da ação, ao montante exigido a título de prestações vencidas, deve ser acrescido uma anuidade. AI 800.959-00/0 - 8ª Câm. - Rel. Juiz WALTER ZENI - J. 22.5.2003 - 2º TAC SP

Condômino deve provar que pagou

Despesas devidamente aprovadas por ato assemblear enseja a responsabilidade do condômino pelo pagamento das despesas, na respectiva quota-parte que lhe couber em rateio (artigo 12 da Lei nº 4591/64). Demonstrando o Autor da ação de cobrança a existência da obrigação, cabe a Requerida provar a afirmativa do fato extintivo (pagamento), nos termos do artigo 333, II, do Código de Processo Civil. A ausência dessa prova importa no reconhecimento de que a obrigação persiste e enseja condenação. Ap. s/ Rev. 658.139-00/9 - 7ª Câm. - Rel. Juiz ARMANDO TOLEDO - J. 13.5.2003 - 2º TAC SP

Justiça gratuita para condomínios

O benefício da assistência judiciária só se estende a pessoas jurídicas, excepcionalmente, sem fins lucrativos ou voltadas para a benemerência; o condomínio de prédios urbanos, com receita razoável mas que não justifique a impossibilidade de suportar as despesas do processo, não faz jus ao benefício. AI 792.480-00/4 - 2ª Câm. - Rel. Juiz NORIVAL OLIVA - J. 12.5.2003 - 2º TAC SP

É possível a concessão de gratuidade de justiça às pessoas jurídicas ou formais, com capacidade processual, por força de lei, como é o caso do Condomínio, sempre que restar comprovada sua miserabilidade jurídica, Recurso parcialmente provido. Número do Processo: 2002.002.19640. Órgão Julgador: DÉCIMA CÂMARA CÍVEL. DES. JOSE CARLOS VARANDA. Julgado em 20/05/2003 - TJ-RJ

A doutrina e a jurisprudência discutem acerca da concessão da assistência judiciária gratuita às pessoas jurídicas, nada afirmando sobre a pessoa formal, como por exemplo, o condomínio. E de toda evidencia que eventualmente, pode-se contemplar determinada pessoa jurídica sem fins lucrativos com o benefício da assistência judiciária gratuita, desde que se trate de microempresa (as de fundo de quintal, as de conotação artesanal, as prestadoras de pequenos serviços, etc.), ainda assim sempre em casos excepcionais. Ora, se assim e em relação à pessoa jurídica, mutatis mutanti o mesmo entendimento pode ser aplicado à pessoa formal, que igualmente não tem fim lucrativo. Sendo sagrado o acesso à justiça, nos termos da Carta Magna, o beneficio da gratuidade não é de ser denegado pelo só fato do postulante ser pessoa formal ou jurídica. Demonstrada as precárias condições de um condomínio que busca o adimplemento das cotas pela quase totalidade dos condôminos, não há como se reputar não ser o mesmo eivado de hipossuficiência. A interpretação assim se faz necessária em atenção aos fins sociais. Número do Processo: 2003.002.02299

Órgão Julgador: DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL. DES. JOSE C. FIGUEIREDO. Julgado em 14/05/2003

Fundo de obras

Devidamente prevista na Assembléia Ordinária do Condomínio, a despesa denominada "fundo de obras" integra as despesas de condomínio e podem ser cobradas judicialmente. Ap. s/ Rev. 651.551-00/6 - 3ª Câm. - Rel. Juiz CAMBREA FILHO - J. 15.4.2003 - 2º TAC SP

Despesas não aprovadas em Assembléia

A falta de assembléia que tenha aprovado as despesas comuns não pode inviabilizar o condomínio, cabendo ao condômino que se sentir prejudicado por eventual cobrança exagerada postular seus direitos por ação autônoma de prestação de contas ou repetição de indébito. Ap. s/ Rev. 769.090-00/0 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J. 20.11.2002 - 2º TAC SP

Desconto no pagamento e taxas a vencer

As prestações vincendas consideram-se incluídas no pedido Independentemente de pedido expresso, e são devidas enquanto durar a obrigação, dispensando-se, em nome da economia processual, novo processa de conhecimento. Inteligência do art.290 do CPC. Convenção autorizando percentual de desconto para pagamento da quota condominial até o seu vencimento, prevendo ainda multa pelo atraso. Bis in idem caracterizado, porquanto o desconto representa a aplicação de multa Invertida, em desacordo com as leis 4.591/64 e 10.406/02 (CC 2002), conforme entendimento do órgão Especial, consolidado no Incidente de Uniformização de Jurisprudência n.º01/2000. Lei de Condomínios e Incorporações. Inocorrência de estabelecimento específico de condição da ação. Parcial Provimento ao primeiro apelo e Improvimento do segundo. Número do Processo: 2002.001.23073. Órgão Julgador: DÉCIMA OITAVA CÂMARA CIVEL. DES. CELIA MELIGA PESSOA. Julgado em 27/05/2003 - TJ-RJ

Comunicação indevida de inadimplência

O ato de levar ao conhecimento dos condôrninos, em Assembléia, notícia de indevido débito de cota condorninial, com a leitura de carta de cobrança enviada ao suposto condômino inadimplente, viola a dignidade da pessoa, causando sofrimento, vexame, e aborrecimentos anormais. A indenização pelo dano moral, dado a sua natureza compensatória, visa proporcionar ao ofendido um bem estar psíquico pelo amargor da ofensa e não enriquecê-lo. Por isso não deve o juiz se afastar dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade mesmo quando pretenda dar à indenização caráter punitivo, arbitrando-a em quantia compatível com a intensidade do sofrimento. Tendo a sentença se afastado dessas diretrizes, reduz-se o valor da indenização para R$ 2.400,00. Número do Processo: 2003.001.05398. Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL. DES. SERGIO CAVALIERI FILHO. Julgado em 21/05/2003 - TJ-RJ

Divisão por fração ideal

Provimento parcial do recurso para determinar que, a partir da entrada em vigor do novo código, sejam as despesas condominiais rateadas na proporcao das fraçõees ideais dos condôminos, restituindo-se ao autor os valores desde então indevidamente pagos. Sucumbência recíproca. Custas rateadas na proporção de 50% para cada parte, devendo cada qual arcar com os honorários de seus advogados. Número do Processo: 2002.001.24459. Órgão Julgador: DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL. DES. GALDINO SIQUEIRA NETTO. Julgado em 26/03/2003 - TJ-RJ

Loteamento fechado e cobrança

Administração entregue a firma criada para esse fim. Responsabilidade de todos os proprietários em contribuir para a cobertura da totalidade das despesas relativas à captação e fornecimento de água, captação e tratamento de esgoto, segurança, limpeza das ruas, paisagismo e demais serviços de conservação das áreas comuns do empreendimento. É comum, nos chamados condomínios de fato, os proprietários de lotes e casas se cotizarem para fazer face às despesas de conservação das partes de uso comum e a tarefa da cobrança das cotas relativas ao orçamento aprovado em benefício de todos, nada impedindo que assumam, diretamente ou por sociedade que organizem, a obrigação da manutenção de equipamentos urbanos, que normalmente seriam da responsabilidade do poder público. E cabe a quem usufrui, com o seu imóvel, das utilidades, contribuir na proporção indicada na convenção existente. Justificada a cobrança apresentada, que é igual, proporcionalmente, para todos os proprietários de imóveis no tocal, e sendo indiscutível a prestação dos serviços gerais informados, de se reconhecer a procedência do pedido inicial em maior extensão do que foi aprovado na sentença. Número do Processo: 2001.001.20868. Órgão Julgador: DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL. DES. RONALD VALLADARES. Julgado em 13/05/2003 - TJ-RJ

Fonte: 2º TAC - SP e TJ - RJ